Ley 675 de 2001: qué es y qué regula en su copropiedad
La Ley 675 de 2001 es la norma que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Se expidió el 3 de agosto de 2001 y aplica a edificios, conjuntos residenciales, centros comerciales, oficinas y proyectos de uso mixto. Define qué bienes son comunes y cuáles privados, convierte a la copropiedad en una persona jurídica, establece los órganos que la gobiernan —asamblea, consejo de administración y administrador—, fija cómo se calculan los coeficientes y las expensas, y determina el procedimiento para imponer sanciones.
En otras palabras: casi todo lo que se discute en una asamblea ya está resuelto en algún punto de esta ley. El problema es que casi nadie la ha leído.
Esta guía la explica en lenguaje claro, apoyada en el texto vigente de la norma.
Qué es la Ley 675 de 2001
La propiedad horizontal es una forma especial de dominio en la que conviven dos derechos al mismo tiempo: la propiedad exclusiva sobre un bien privado —el apartamento, el local, la oficina— y la copropiedad sobre el terreno y los bienes comunes. La Ley 675 regula esa figura, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella (artículo 1).
La ley también fija cinco principios orientadores que deben respetar todos los reglamentos de propiedad horizontal (artículo 2):
- Función social y ecológica de la propiedad
- Convivencia pacífica y solidaridad social
- Respeto de la dignidad humana
- Libre iniciativa empresarial, en conjuntos comerciales o mixtos
- Derecho al debido proceso
Ese último principio es el que más se pasa por alto y el que más problemas genera en la práctica.
¿Sigue vigente?
Sí. La Ley 675 de 2001 está vigente, con modificaciones incorporadas a lo largo de los años. La más relevante es la Ley 2079 de 2021, que ajustó varios puntos para edificios o conjuntos de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP) de cinco o menos unidades.
Por eso, al consultar un artículo conviene usar siempre la versión consolidada de la norma y no el texto original de 2001 de forma aislada.
Actualmente cursa en el Congreso un proyecto de reforma a la Ley 675, que tocaría temas como vivienda turística y tenencia de mascotas. Todavía no es ley y no debe aplicarse como si lo fuera.
A quién se le aplica
La Ley 675 aplica a todo inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal:
- Edificios y conjuntos residenciales
- Centros comerciales y locales
- Edificios de oficinas
- Conjuntos de uso mixto
- Parcelaciones que decidan acogerse a ella, en lo que les sea aplicable (artículo 85)
Un edificio o conjunto queda sometido al régimen mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Con esa inscripción nace la persona jurídica de la copropiedad (artículo 4).
Qué regula la Ley 675: los cinco frentes
1. Qué es de todos y qué es de cada quien
La ley distingue el bien privado —el apartamento, el local, la oficina— de los bienes comunes: el terreno, la estructura, la cubierta, los pasillos, las escaleras, los ascensores, las zonas verdes y las redes de servicios.
De esa frontera depende quién paga cuando algo se daña. Una filtración, un motor de portón quemado o una fachada deteriorada se resuelven mirando primero si el bien afectado es común o privado, y después qué dice el reglamento de esa copropiedad en particular.
Los bienes comunes deben coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y con lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.
2. La copropiedad es una persona jurídica
Constituida la propiedad horizontal, nace una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes privados. Su objeto es administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común y hacer cumplir la ley y el reglamento (artículo 32).
Esa persona jurídica es de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, y tiene la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales y del impuesto de industria y comercio respecto de las actividades propias de su objeto social (artículo 33).
Consecuencia práctica: la copropiedad tiene patrimonio, presupuesto y obligaciones propias, que no desaparecen porque cambien el administrador o el consejo.
3. Quién decide qué: los órganos de gobierno
La dirección y administración corresponde a tres órganos (artículo 36):
Asamblea general de propietarios. Es el órgano de dirección. Entre sus funciones están nombrar y remover al administrador, aprobar los estados financieros y el presupuesto anual, fijar las cuotas para expensas ordinarias y extraordinarias, elegir a los miembros del consejo y al revisor fiscal cuando exista, y aprobar las reformas al reglamento (artículo 38).
Se reúne de forma ordinaria al menos una vez al año, y la convocatoria la hace el administrador con una antelación no inferior a quince días calendario (artículo 39). Si no se convoca, la asamblea puede reunirse por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento del período presupuestal (artículo 40). Si no hay quórum, hay reunión de segunda convocatoria el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial (artículo 41).
Consejo de administración. Toma las determinaciones necesarias para que la persona jurídica cumpla sus fines, según lo previsto en el reglamento (artículo 55). Delibera y decide con la mayoría de sus miembros, con independencia de los coeficientes, salvo que el reglamento exija un quórum superior (artículo 54). Es obligatorio en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrados por más de treinta bienes privados, sin contar parqueaderos ni depósitos. Con treinta o menos, y en los de uso residencial de más de treinta, consagrarlo es potestativo del reglamento (artículo 53).
Administrador. Es el representante legal de la persona jurídica y quien ejecuta la operación diaria.
A esto se suma el revisor fiscal, obligatorio en conjuntos de uso comercial o mixto, donde debe ser contador público con matrícula profesional vigente e inscrito ante la Junta Central de Contadores, y no puede ser propietario ni tenedor de bienes privados en esa copropiedad ni tener parentesco o vínculos con el administrador o el consejo (artículo 56). La exigencia de que fuera contador público titulado fue declarada inexequible por la Corte Constitucional en la sentencia C-670 de 2002. En los conjuntos residenciales es opcional y lo decide la asamblea.
4. Coeficientes y expensas: cómo se reparte la plata
El coeficiente de copropiedad es el índice que determina tres cosas al tiempo (artículo 25):
- La proporción de los derechos de cada propietario sobre los bienes comunes
- El porcentaje de participación en la asamblea general
- El índice con que cada propietario contribuye a las expensas comunes
Se calcula, como regla general, con base en el área privada construida de cada bien respecto del área total privada del edificio o conjunto (artículo 26).
Las expensas comunes necesarias son las erogaciones causadas por la administración y por los servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes. Los propietarios están obligados a contribuir a ellas (artículo 29), y ese artículo trae tres consecuencias que conviene conocer:
- Solidaridad entre propietario y tenedor en el pago de las expensas ordinarias. El arrendatario responde solidariamente.
- Solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo por las expensas no pagadas al momento de la transferencia. Por eso el notario exige paz y salvo en la escritura.
- La obligación de pagar se mantiene aunque el propietario no ocupe su bien o no use un determinado servicio común.
Hay una excepción expresa: en edificios residenciales y de oficinas, los propietarios del primer piso no están obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores cuando no exista servicio de ascensor para acceder a su parqueadero, depósito u otros bienes.
5. Sanciones y solución de conflictos
Las actuaciones de la asamblea o del consejo dirigidas a imponer sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación (artículo 2, numeral 5).
En la práctica esto significa que una sanción necesita procedimiento: notificación, oportunidad de ser oído y posibilidad de impugnar. Que al consejo le parezca justa no la hace válida.
Para los conflictos entre propietarios, o entre ellos y la administración, la ley prevé mecanismos de solución como el comité de convivencia, sin perjuicio de la competencia de las autoridades jurisdiccionales (artículo 58).
Un punto que casi siempre se ignora: los seguros
Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen pueden constituir pólizas que cubran riesgos de incendio y terremoto. Pero hay un mandato expreso: es obligatoria la constitución de pólizas que cubran contra incendio y terremoto los bienes comunes susceptibles de ser asegurados (artículo 15).
Es una de las obligaciones que más se incumple y una de las que más caro sale cuando pasa algo.
Ley 675 y reglamento de propiedad horizontal: ¿cuál manda?
Cada copropiedad tiene su propio reglamento de propiedad horizontal, que aterriza la ley a la realidad de ese edificio: coeficientes, destinación de los bienes, órganos, procedimientos.
El reglamento puede desarrollar la ley y ser mucho más detallado. Lo que no puede es contradecirla. Cuando una cláusula del reglamento choca con la Ley 675, prevalece la ley.
Además, los edificios que venían de regímenes anteriores quedaron cobijados: la Ley 675 derogó las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998 y sus decretos reglamentarios (artículo 87), y estableció un régimen de transición para adaptar los reglamentos internos (artículo 86).
Preguntas frecuentes sobre la Ley 675 de 2001
¿Qué es la Ley 675 de 2001?
Es la ley que expide el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Regula la convivencia y la administración de edificios y conjuntos: bienes comunes y privados, órganos de gobierno, coeficientes, expensas, sanciones y solución de conflictos.
¿La Ley 675 sigue vigente en 2026?
Sí, con modificaciones incorporadas. La más relevante es la Ley 2079 de 2021. El proyecto de reforma que cursa en el Congreso aún no es ley.
¿Es obligatorio que un conjunto tenga consejo de administración?
Es obligatorio en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrados por más de treinta bienes privados, sin contar parqueaderos ni depósitos. Con treinta o menos, y en los de uso residencial de más de treinta, consagrarlo es potestativo del reglamento de propiedad horizontal.
¿El arrendatario debe responder por la cuota de administración?
Para las expensas comunes ordinarias existe solidaridad en el pago entre el propietario y el tenedor del bien privado. Es decir, la copropiedad puede dirigirse contra cualquiera de los dos.
¿Hay que pagar administración si el apartamento está desocupado?
Sí. La obligación de contribuir con las expensas comunes se aplica aun cuando el propietario no ocupe su bien privado o no use efectivamente un bien o servicio común.
¿Se puede sancionar a un propietario sin un procedimiento previo?
No. Las actuaciones de la asamblea o del consejo dirigidas a imponer sanciones deben consultar el debido proceso y el derecho de defensa, contradicción e impugnación.
¿Es obligatorio el seguro de la copropiedad?
La ley establece como obligatoria la constitución de pólizas que cubran contra incendio y terremoto los bienes comunes susceptibles de ser asegurados.
Lo que viene en esta serie
Esta guía es el punto de partida. En las próximas entregas desarrollamos, uno por uno, los temas que más discusión generan:
- El sistema de gobierno de una copropiedad: qué le corresponde a la asamblea, al consejo y al administrador
- Quórum y mayorías: qué se puede decidir y con cuántos votos
- Coeficientes y expensas: cómo se calculan y cuándo se pueden modificar
- Sanciones y convivencia: el procedimiento que hace válida una decisión
- Los errores más costosos en la administración de una copropiedad
En Equipo PH administra propiedad horizontal en Medellín y el Área Metropolitana con más de 20 años de experiencia, enfoque en trazabilidad y reportes digitales para consejos de administración.
Este contenido es informativo y general. No constituye asesoría jurídica ni reemplaza el texto oficial de la norma. Para casos concretos, consulte con su asesor legal. Fuente del texto normativo: SUIN-Juriscol, Ley 675 de 2001 (versión consolidada).